Calcul de l’IR sur les profits fonciers au Maroc (TPI) en 2020
L’IR sur les profits fonciers (TPI) est un impôt dû par le vendeur d’un bien immobilier. L’impôt est calculé généralement sur la plus value réalisée sur la cession du bien. La plus value est calculée selon la formule suivante :
Plus value = Prix de cession – Prix de revient
Profits fonciers imposables (Article 61du CGI) :
- Vente d’immeubles situés au Maroc ou cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles ;
- L’expropriation d’immeuble pour cause d’utilité publique ;
- L’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers ;
- Cession à titre onéreux ou l’apport en société d’actions ou de parts sociales nominatives émises par les sociétés, à objet immobilier, réputées fiscalement transparentes au sens de l’article 3-3° du CGI ;
- Cession, à titre onéreux, ou l’apport en société d’actions ou de parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière non cotées en bourse des valeurs ;
- Echange portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers ou les actions ou parts sociales visées ci-dessus ;
- Partage d’immeuble en indivision avec soulte (L’impôt ne s’applique qu’au profit réalisé sur la cession partielle qui donne lieu à la soulte) ;
- Cession à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers et les actions ou parts cités ci-dessus.
Exclusion du champ d’application de l’impôt sur Profits fonciers (Article 62 du CGI) :
- Les profits immobiliers réalisés par les personnes physiques ou les personnes morales ne relevant pas de l’impôt sur les sociétés, lorsque ces profits sont compris dans la catégorie des revenus professionnels ;
- Annulation d’une cession effectuée suite à une décision judiciaire ayant force de chose jugée ;
- Résiliation à l’amiable d’une cession d’un bien immeuble, lorsque cette résiliation intervient dans les vingt quatre (24) heures de la cession initiale ;
- Retrait de réméré portant sur des biens immeubles ou des droits réels immobiliers exercé dans un délai n’excédant pas trois (3) ans à compter de la date de conclusion du contrat de vente à réméré.
Exonération de l’impôt sur Profits fonciers (Article 63 du CGI) :
- Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 140.000 DHS ;
- Profit réalisé sur la cession d’un immeuble ou partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis au moins six (6) ans au jour de ladite cession, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentes au sens de l’article 3-3° ci-dessus ;
NB : Lorsque le prix de cession de la résidence principale dépasse 4.000.000 DHS, le cédant doit payer une cotisation minimale de l’ordre de 3% sur la partie qui dépasse 4.000.000 DHS.
- Cession d’un immeuble ou partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées transparentes au sens de l’article 3-3° du CGI, avant l’expiration du délai de six (6) ans précité, dans les conditions suivantes :
- Engagement de réinvestir le prix de cession dans l’acquisition d’un immeuble destiné à l’habitation principale dans un délai ne dépassant pas 6 mois à compter de la date de cession du premier immeuble destiné à l’habitation principale ;
- Le contribuable ne peut bénéficier qu’une seule fois de cette exonération ;
- Le prix de cession de l’immeuble précité ne doit pas excéder 4.000.000 DHS;
- Le montant de l’impôt sur le revenu afférent au profit résultant de la cession de l’immeuble précité qui aurait dû être payé, doit être conservé auprès du notaire jusqu’à la date de l’acquisition d’un autre immeuble destiné à l’habitation principale.
- Profit réalisé sur la cession de droits indivis d’immeubles agricoles, situés à l’extérieur des périmètres urbains entre cohéritiers ;
- Profit réalisé à l’occasion de la cession du logement social prévu à l’article 92-I-28° du CGI, occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de ladite cession (Sous réserve des dispositions de l’article 30-2° du CGI) ;
- Les cessions à titre gratuit portant sur :
- Les biens précités effectués entre ascendants et descendants, entre époux, frères et sœurs ;
- Les biens précités effectués entre la personne assurant la Kafala dans le cadre d’une ordonnance du juge des tutelles et l’enfant pris en charge ;
- Les biens précités revenant aux associations reconnues d’utilité publique et inscrits au nom des personnes physiques.
La base d’imposition (Article 65 du CGI):
La base d’imposition est composée des éléments suivants :
- Prix de cession diminué des frais de cession ;
Le prix de revient est composé des éléments suivants :
- Prix d’acquisition ;
- Frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement et de timbre, droits de la conservation foncière, …) ;
- Frais financiers (intérêts ou marge bénéficiaire dans le cas de la Mourabaha) ;
- Dépenses d’investissements réalisés ;
- …
Ces frais d’acquisition peuvent être évalués à 15% du prix d’acquisition sauf si le contribuable peut justifier que ces frais s’élèvent à un montant supérieur.
Le coût calculé est actualisé sur la base des coefficients de réévaluation publiés chaque année par le ministère.
A retenir !!! :
En cas de cession d’un bien immeuble ou d’un droit réel immobilier dont le prix d’acquisition ou le prix de revient en cas de livraison à soi-même a été redressé par l’administration, soit en matière de droits d’enregistrement, soit en matière de taxe sur la valeur ajoutée, le prix d’acquisition à considérer est celui qui a été redressé par l’administration et sur lequel le contribuable a acquitté les droits dus.
La liquidation de l’impôt sur profits fonciers (Article 73 du CGI):
- Le taux de l’IR sur profits fonciers est de 20% ;
- Le montant de l’IR ne doit pas être inférieur à la cotisation minimale de l’ordre de 3% du prix de vente ;
- En cas de taxation d’office, la base d’imposition est égale au prix de cession diminué de 20% ;
- Le taux est de 30% pour la première cession à titre onéreux des terrains dans le périmètre urbain (à compter du 1er Janvier 2016).
Déclaration des profits immobiliers (Article 83 du CGI) :
Pour les ces cessions de biens immeubles ou de droits réels s’y rattachant, les propriétaires, les usufruitiers et les redevables de l’impôt doivent remettre contre récépissé une déclaration au receveur de l’administration fiscale dans les trente (30) jours qui suivent la date de la cession, le cas échéant, en même temps que le versement de l’impôt prévu à l’article 173 du CGI ;
- En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, la déclaration prévue ci-dessus doit être produite dans les trente (30) jours qui suivent la date de l’encaissement de l’indemnité d’expropriation La déclaration est rédigée sur ou d’après un imprimé-modèle établi par l’administration ;
- Les sociétés à prépondérance immobilière, telles que définies à l’article 61 du CGI, doivent, sous peine des amendes prévues à l’article 199 du CGI, joindre à la déclaration de leur résultat fiscal, visée à l’article 20-I du CGI, la liste nominative de l’ensemble des détenteurs de leurs actions ou parts sociales à la clôture de chaque exercice. Cette liste doit être établie sur ou d’après un imprimé-modèle de l’administration et comporter les renseignements suivants :
1°- les nom et prénoms, dénomination ou raison sociale du détenteur des titres ;
2°- l’adresse personnelle, le siège social, le principal établissement ou le domicile élu ;
3°- le nombre des titres détenus en capital ;
4°- la valeur nominale des titres.
Exemple d’illustration :
M X a vendu au cours de l’année 2020 un terrain pour 1.000.000 DHS.
Le prix d’acquisition est de 500.000 DHS en 2010.
Les frais d’acquisition sont de l’ordre de 50.000 DHS.
L’IR à payer est calculé comme suit :
Les frais d’acquisition payés sont de 50.000 DHS alors que le montant admis par le CGI est de l’ordre de 15%, soit 500.000 X 15% = 75.000 DHS.
Le coût d’acquisition est de : 500.000 DHS + 75.000 DHS = 575.000 DHS.
Le coût actualisé sur la base du coefficient de réévaluation est de : 575.000 X 1.106 (Coefficient de 2010) = 635.950 DHS.
Profit imposable : 1.000.000 – 635.950 = 364.050 DHS.
IR : 364.050 X 20% = 72.810 DHS
CM : 1.000.000 X 3% = 30.000 DHS.
Montant de l’IR à payer : 72.810 DHS.
Plus d’informations :
http://tax-news.ma/cabinet-el-housny-expertise-comptable/
