L’évaluation du droit au bail est généralement requise dans les cas suivants :
- Cession
- Refus du renouvellement du bail par le bailleur et l’estimation de l’indemnité d’éviction
Plusieurs méthodes sont utilisées pour évaluer le droit au bail. Dans la pratique deux principales méthodes sont retenues, à savoir la capitalisation de l’économie de loyer ou différentiel de loyer et la méthode par comparaison directe.
Les différentes parties choisissent la méthode la plus favorable pour elles pour appuyer les prix avancés lors des négociations.
Définitions :
Le droit au bail peut être défini comme suit :
«Le capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné ».
« Le droit au bail est l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné ».
« La contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché ».
Le droit au bail est un actif incorporel et une richesse très importante pour les entreprises et les commerçants.
La loi des baux commerciaux donne droit au locataire d’obtenir le renouvellement du bail, sans limitation de la durée, sauf contre une indemnité d’éviction qui doit être payée par le bailleur qui souhaite reprendre son local.
Il est à noter que la réglementation en vigueur considère nulles toutes les clauses interdisant au locataire la cession du bail à son successeur.
Le droit au bail est une composante essentielle du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce ne doit pas en principe être inférieure à la valeur du droit au bail.
Le fonds de commerce appartenant au propriétaire des murs exploités est en principe dépourvu du droit au bail. En effet, un fonds de commerce a davantage de valeur lorsque le commerçant est locataire plutôt que propriétaire des murs exploités.
Le droit au bail, c’est la valeur du fonds de commerce « à la casse ». En d’autres termes c’est la valeur du fonds de commerce sans clientèle ni agencements, donc celle du simple local.
NB :
- La cession du droit au bail nécessite en principe l’accord préalable du bailleur
- La majorité des baux interdisent la cession du droit au bail tout seul
- La majorité des baux prévoient une destination exclusive, ou très restrictive.
Différence avec le « pas de porte » :
Le droit au bail est un droit payé au locataire sortant par le nouveau locataire. Le « Pas de porte » est un droit payé au bailleur.
Méthodes de valorisation du droit au bail :
La valeur du droit au bail dépend de plusieurs facteurs :
- L’emplacement du local (la commercialité du secteur)
- La destination (le local et le commerce)
- Et le Loyer (et plus généralement les conditions du bail)
Méthode du différentiel de loyer :
Selon la jurisprudence, la méthode la plus usuelle en matière d’évaluation du droit au bail est celle qui est basée sur la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché.
« La valeur du droit au bail est proportionnelle à l’économie de loyer qu’aurait fait le preneur s’il était resté en place avec un loyer plafonné ou déplafonné, par rapport au loyer du même local loué sans pas-de-porte ».
Valeur du droit au bail
=
(Valeur locative – loyer effectivement payé) X Coefficient
Pour mettre en œuvre la méthode du Différentiel du loyer il faut les éléments suivants :
- La valeur locative de marché
- Le montant du loyer théorique de renouvellement
- Le multiple à appliquer au différentiel (Coefficient de commercialité)
Le multiplicateur est un élément important et en même temps subjectif qui est estimé par l’expert évaluateur. Quelques référentiels et standards sont proposés par la jurisprudence :
- 0 : mauvaises situations + commercialité inexistante
- De 2,5 à 3 : dépôts, ateliers ou locaux industriels
- De 3,5 à 4 : situation mauvaise ou médiocre
- de 4,5 à 5,5 : bonne situation
- 6 à 7 : une très bonne situation
- de 7,5 à 8 : une situation exceptionnelle.
Des décisions de justice ont même appliqué des multiplicateurs se situant entre 9 et 12.
Autres multiplicateurs utilisés :
- 0 : mauvaises situations + commercialité est inexistante
- 3 à 5 : dans les emplacements dits n°3, c’est-à-dire dans les petites situations où la commercialité est faible à moyenne, ou pour les locaux artisanaux ou industriels
- 6 à 7 : dans les emplacements dits n°2 correspondant à de bonnes situations
- 7 à 8 : dans les emplacements n°1bis, très bonnes situations
- 8 à 10 : dans les emplacements n°1, excellentes situations
- 11 à 12 dans les emplacements n°1 “top”, situation exceptionnelle
Méthode du coût d’acquisition du nouveau titre locatif :
Dans quelques situations la jurisprudence a retenu le coût d’acquisition du nouveau titre locatif au lieu de prendre la valeur du droit au bail des locaux dont le preneur était évincé corrigé éventuellement au prorata des surfaces occupés.
Méthode par comparaison directe :
L’autre méthode d’évaluation du droit au bail est dite « Par comparaison ». Cette méthode se base sur les prix des cessions récentes des droits au bail. Cette méthode prudente permet généralement d’estimer la « valeur plancher » du droit au bail. Elle est généralement utilisé lorsque la cession du bail et accompagnée par une augmentation des loyers.
La mise en œuvre de la méthode des comparables consiste à collecter des informations sur les transactions récentes du même secteur, même quartier et avec des conditions de bail proches du bail à évaluer.
La moyenne du m2 calculée sur la base de l’échantillon retenu est appliquée à la surface utile exploitée du local à évaluer et ce avec des ajustements qui prennent en compte les éléments suivants :
- Caractéristiques propres du local
- Conditions locatives
- Niveau du loyer par rapport au marché
- Durée du bail restant à courir
- Possibilité de déplafonnement
- …
Méthode l’ARGUS DE L’ENSEIGNE:
Une autre méthode est utilisée par certains professionnels, à savoir la méthode dite de « l’ARGUS DE L’ENSEIGNE ».
M YOUSSEF EL-HOUSNY
Expert-comptable, commissaire aux comptes
Membre de l’Ordre des experts-comptables au Maroc
Certifié en Evaluation d’entreprises par l’Ordre des experts-comptables français et ACCA
Spécialiste en Evaluation des Fonds de Commerce
Certifié en normes comptables internationales IAS/IFRS – INTEC PARIS-
Plus d’informations : WWW.TAX-NEWS.MA
Annexe : Le tableau ci-après présente plusieurs critères pour évaluer le multiplicateur à utiliser