La loi de finance de l’année 2018 a introduit, par son article 161 bis-II, une bonne nouvelle pour les personnes qui souhaitent créer une société immobilière. En effet, à partir du 1er janvier 2018, les personnes physiques apportant un terrain au stock d’une société créée à cet effet bénéficient d’un ensemble d’avantages sous le respect des conditions prévues par le CGI.
Les personnes qui peuvent faire un apport en nature
L’apport en nature est l’ensemble des apports faits par les associés créateurs de la société autres que les apports en numéraire et en industrie. Cet apport peut être fait par toutes les personnes physiques qui satisfont les conditions de capacité.
La réalisation de l’apport est valide dés que le transfert de la propriété est effectué et que le bien en question soit totalement mis à la disposition de la nouvelle société.
Les droits d’enregistrement de l’apport en nature
Les apports en nature effectués pour la constitution du capital de la société sont exonérés du droit d’enregistrement. Toutefois, le terrain apporté doit faire l’objet d’une évaluation réalisée par un commissaire aux apports membre de l’ordre des experts-comptables.
On note que l’exonération de ces droits n’est pas appliquée s’il s’agit d’un apport en nature pour l’augmentation du capital d’une société déjà existante. L’apport d’un bien immobilier par un particulier à une société soumise à l’IS déjà existante est soumis aux droits d’enregistrement fixes de 1000 dhs (Comptabilisation comme immobilisation).
Pour les charges de la conservation foncière, ils sont de l’ordre de 1 000 dh pour les droits fixes, et 1.5% de la valeur d’apport pour le droit de mutation.
Les déclarations à faire lors d’un apport en nature
Dans les soixante jours après la réalisation de l’apport, l’apporteur doit remettre à la direction des impôts du lieu de situation de l’immeuble ou du droit réel immobilier. Le contribuable doit accompagner cette déclaration par l’acte de réalisation de l’apport, le prix d’acquisition et la valeur du bien apporté. Cette dernière doit être déterminée par un commissaire aux apports choisi parmi les experts habiles à exercer la fonction de commissaire aux comptes.
On note également que ladite déclaration doit être jointe avec un état précisant les informations relatives à la société bénéficiaire de l’apport (siège social, N° du registre de commerce, N° d’identité fiscale, l’identifiant commun de l’entreprise, etc), et le lieu de situation de l’immeuble ou du droit réel immobilier.
A défaut de l’un de ces documents, le profit réalisé suite à cet apport sera imposé suivant les taux en vigueur.
Les avantages de l’apport en nature
La constitution du capital de l’entreprise immobilière par des apports en nature offre plusieurs avantages :
- Evite de confondre le patrimoine personnel et celui de la société
- Permet une plus grande transparence juridique, fiscale et comptable
- Permet un sursis d’imposition de l’IR sur les bénéfices fonciers
- Limite la responsabilité solidaire envers les tiers.
Pour ces raisons, la valeur du bien immobilier apporté doit être déterminée avec prudence et par un professionnel.
Les documents que doivent contenir les statuts de la nouvelle société
En plus des pièces ordinaires de constitution des entreprises, les statuts des sociétés dont le capital est formé par des apports en nature doivent signaler l’identité du commissaire aux comptes qui a évalué le terrain et la valeur de tous les apports en nature. Cette valeur sera comptabilisée dans le capital social de ladite société (Stock au débit / Capital au crédit).
NB :
L’interprétation actuelle du CGI prévoit l’imposition de la plus value latente sur le terrain apporté dés la cession de la première unité construite sur ce terrain.
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