Fiscalité investissement immobilier au Maroc : Quelques stratégies à adopter en 2020
La pierre a toujours été un investissement de prédilection pour l’être humain. En effet, cet engouement pour l’investissement dans la pierre s’explique par sa relative sécurité et l’importance du ratio Risque/Rentabilité comparativement aux autres marchés tels que les marchés boursiers ou encore le marché des produits bancaires par exemple.
Vu cette importance et vu également les spécificités fiscales du secteur de l’immobilier nous proposons ci-dessous quelques lignes directrices pour ceux et celles qui souhaitent se lancer dans le secteur :
I. Investissement locatif comme personne physique :
Au vu de la réglementions fiscale actuelle, les revenus fonciers issus de la location sont soumis aux taux forfaitaires suivants en matière de l’impôt sur le revenu (IR) :
* 10% : revenu inférieur ou égal à 120.000 DHS par an ;
* 15% : revenu supérieur à 120.000 DHS par an.
Lorsque le montant des revenus locatifs annuels est inférieur à 30.000 DHS la loi prévoit l’exonération (sauf si le contribuable dispose d’un autre revenu bénéficiant de l’exonération).
NB : Les taux indiqués ci-dessus sont libératoires. En effet, les revenus locatifs ne son plus intégrés dans la déclaration du revenu global et soumis au taux de l’impôt sur le revenu (IR) selon le barème en vigueur actuellement au Maroc.
Au moment de la cession, le contribuable doit payer la TPI au taux de 20% selon la réglementation en vigueur (bénéfice de l’actualisation du coût du bien immobilier sur la base des coefficients de réévaluation publiés chaque année par le Ministère).
Lorsque la location faite via une personne physique avec un bilan et inscription du bien à l’actif, les revenus sont soumis à l’IR selon le barème en vigueur au Maroc.
II. Investissement locatif via une société :
Si le contribuable décide de loger les loyers dans une société (généralement
SARL ou SA) il faut noter que les éléments suivants :
* Il va bénéficier de l’amortissement des biens loués ;
* Paiement de l’impôt sur les sociétés selon les taux progressifs en vigueur ;
* Paiement de la Retenue à la source (RAS) sur les dividendes au moment de la sortie de l’argent de la société (Taux de la RAS : 15%).
Au moment de la cession, le résultat de cession sera généralement élevé vu que la société a déjà bénéficié de la déduction des amortissements (base imposable = produit de cession – valeur nette comptable).
L’apport d’un terrain aux immobilisations d’une société soumise à l’IS bénéficie d’un sursis d’imposition et des droits d’enregistrement fixes de 1.000 DHS.
Article 161-bis II. : « – Par dérogation aux dispositions des articles 61-II et 173-I du présent code, les personnes physiques qui procèdent à l’apport de leurs biens immeubles et/ou de leurs droits réels immobiliers à l’actif876 d’une société autre que les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers réalisés suite audit apport, sous réserve de la production de la déclaration prévue à l’article 83-II ci-dessus.».
Notre avis :
* Pour les petits investissements il vaut mieux opter pour la forme personne physique et payer les taux forfaitaires de 10% ou 15% au lieu de la société ;
* Pour les grands investissements qui nécessitent des fonds importants le passage par une société est nécessaires (il est à noter que le Maroc a mis en place un régime spécifique pour les OPCI).
III. Promotion immobilière :
Pour la promotion immobilière la forme la plus adaptée est la société. En effet, les formes les plus adoptées sont la SARL ou encore la SA.
Faire la promotion immobilière comme personne physique est coûteux sur le plan fiscal et présente plusieurs inconvénients.
Les personnes qui souhaitent apporter des terrains au stock d’une société soumise à l’IS bénéficient d’un sursis d’imposition et d’un droit d’enregistrement fixe de l’ordre de 1.000 DHS (Plus d’informations sur le sujet : https://tax-news.ma/neutralite-fiscal-de-lapport-dun-terrain-au-stock-dune-societe/).
IV. Mélanger le patrimoine immobilier avec la société de gestion :
Il est très déconseillé de réunir le patrimoine immobilier avec la société de gestion. Dans les meilleures pratiques au niveau mondial il est toujours recommander de séparer les deux et les mettre dans deux structures différentes :
* La Foncière (ou encore la société de patrimoine);
* La société de gestion (café, clinique, hôtel, …).
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