Dans le souci de répondre à une demande grandissante de logements sociaux qui garantissent la dignité des citoyens et participent à la cohésion sociale, l’Etat marocain a mis en place un certain nombre de mesures fiscales qui visent notamment l’offre de logements à un prix abordable. Alors, c’est quoi un logement social ? Qu’elles sont les conditions à satisfaire pour bénéficier du régime des constructeurs de logements sociaux ? Et finalement quels avantages pour les opérateurs immobiliers ?
La définition du logement social
Est un logement social, tout logement qui répond aux critères suivants :
- La superficie couverte est comprise entre 50 m² et 80 m²
- Le prix de vente hors taxe est inférieur ou égal 250 000 dhs.
Les conditions requises pour bénéficier du régime fiscal des opérations de construction de logements sociaux :
Pour avoir droit à ce régime les opérateurs doivent surveiller les conditions suivantes :
- La signature d’une convention assortie d’un cahier des charges avec l’Etat
- Le dépôt d’une demande d’autorisation de construction d’un logement social auprès des administrations compétentes, avant l’expiration de 6 mois de la date de la signature de la convention
- La construction d’au moins 500 logements sociaux
- La réalisation du projet de construction dans un délai ne dépassant pas 5 ans à compter de la date d’obtention de l’autorisation de construction
- La tenue d’une comptabilité séparée pour dégager le résultat de chaque projet
- L’envoi, avec la déclaration fiscale de l’année de fin de travaux, d’un récapitulatif qui décrit le nombre de logements construits et le chiffre d’affaires réalisé de ce projet.
De quoi bénéficient les constructeurs immobiliers des logements sociaux ?
Les personnes morales ou physiques ayant satisfait les conditions sus mentionnées auront droit à :
- Une exonération totale de l’IR ou de l’IS sur les bénéfices engendrés par cette activité
- Une exonération totale des droits d’enregistrement et de timbre relatifs aux actes d’achat des terrains affectés à la réalisation des projets de construction de ces logements.
Quel règlement pour la vente des logements sociaux à des entreprises de location ?
Le logement social est destiné prioritairement à combler les besoins en habitation pour les couches sociales qui en ont besoin. Toutefois, l’Etat autorise aux promoteurs immobiliers de céder des logements construits dans le cadre d’une convention avec l’Etat, à des entreprises de location immobilières. Le nombre de logements vendus à ces entreprises ne doit pas dépasser le 10% du nombre total de logements bâtis. Le prix de vente dans ce cas sera majoré de 10% de TVA. Le montant du loyer ne doit pas dépasser 2 000 dhs.
De leurs parts, les bailleurs de ces logements peuvent bénéficier d’une exonération de l’IS ou d’IR sur le loyer perçu selon les conditions prévues par le CGI.
Cas d’illustration :
La société AYOUB CONSTRUCTION est une société de construction immobilière. Elle a réalisé un projet de construction dans le cadre d’une convention signée avec l’Etat concernant un projet de logements sociaux. La comptabilité séparée fait état d’un chiffre d’affaires de 130 000000 dhs HT.
Par ailleurs, la société a réalisé un CA HT de 15 000 000 au titre des activités hors de ladite convention.
Le résultat fiscal total s’élève à 10 000 000 dhs.
Calculons l’IS exigible de la société AYOUB CONSTRUCTION :
| Eléments | Calcul | Montant |
| CA global | 130 000 000 + 15 000 000 | 145 000 000 |
| CA HTexonéré | 130 000 000 | |
| CA HT imposable | 15 000 000 | |
| Résultat fiscal | 10 000 000 | |
| IS théorique | 10 000 000*31% | 3 100 000 |
| IS correspondant au CA exonéré | 3 100 000* 130 000 000/ 145 000 000 | 2 779 310 |
| IS exigible | 3 100 000 – 2 779 310 | 320 690 |
| Cotisation minimale | 15 000 000*0.5% | 75 000 |
Commentaire :
- Le montant de la cotisation minimale étant inférieur à celui de l’IS, donc c’est ce dernier qui est exigible
- La cotisation minimale (CM) est calculée sur la base du chiffre d’affaires imposable
