Fiscalité immobilière – Logements à faible valeur immobilière (V.I.T.)-
On entend par logement à faible valeur immobilière (V.I.T.), toute unité d’habitation dont la superficie couverte est de cinquante (50) à soixante (60) mètres carrés et dont le prix de la première vente n’excède pas cent quarante mille (140.000) dirhams.
A- Promoteurs immobiliers :
Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du résultat net réel, pour l’ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de logements à faible valeur immobilière (V.I.T.), tels que définis ci-après, destinés en particulier à la prévention et à la lutte contre l’habitat insalubre, sont exonérés des impôts, droits et taxes suivants :
* L’Impôt sur les sociétés ;
* L’Impôt sur le revenu ;
* La taxe sur la valeur ajoutée ;
* Les droits d’enregistrement.
Peuvent bénéficier de ces exonérations, les promoteurs immobiliers précités qui s’engagent, dans le cadre d’une convention, assortie d’un cahier des charges, à conclure avec l’Etat, à réaliser un programme de construction intégré de deux cent (200) logements en milieu urbain et/ou cinquante (50) logements en milieu rural, compte tenu des critères retenus ci-dessous :
– Ces logements doivent être destinés à l’habitation principale au profit de citoyens ou des étrangers résidents au Maroc en situation régulière dont le revenu mensuel ne dépasse pas( 2) deux fois le salaire minimum interprofessionnel garanti ou son
équivalent, à condition qu’ils ne soient pas propriétaires d’un logement dans la commune considérée ;
– Ils doivent être réalisés conformément à la législation et la réglementation en vigueur en matière d’urbanisme ;
– Le programme de construction de ces logements doit être réalisé dans un délai maximum de cinq (5) ans à partir de la date d’obtention de la première autorisation de construire ;
-Les promoteurs immobiliers qui réalisent ce type de logement sont tenus de déposer une demande d’autorisation de construire auprès des services compétents dans un délai n’excédant pas six (6) mois, à compter de la date de conclusion de la convention. A défaut, cette dernière est réputée nulle ;
* Ils doivent également tenir une comptabilité séparée pour chaque programme et joindre à la déclaration prévue aux articles 20, 82,85 et 150 du Code Général des Impôts : un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la première année ;
– un état du nombre des logements réalisés dans le cadre de chaque programme, ainsi que le montant du chiffre d’affaires y afférent ;
– un état faisant ressortir, le cas échéant, le nombre de logements cédés aux bailleurs visés ci-dessus aux fins de location et le montant du chiffre d’affaires y afférent.
Afin de bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement, le promoteur immobilier doit:
– Inclure dans le contrat d’acquisition son engagement à réaliser le programme dans le délai fixé ci-dessus ;
– Produire une caution bancaire ou consentir une hypothèque en faveur de l’Etat dans les conditions et selon les modalités fixées par CGI.
Toutefois, les promoteurs immobiliers précités peuvent céder au prix de vente prévu ci-dessus avec application de la taxe sur la valeur ajoutée, au plus 10% des logements à faible valeur immobilière construits, aux fins de location à des bailleurs personnes morales ou personnes physiques relevant du régime de résultat net réel dans les conditions prévues par le code
général des impôts.
NB : Cette exonération est applicable aux conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2020.
B-Les bailleurs de logements à faible valeur immobilière :
Pour encourager les opérations de location des logements à faible valeur immobilière, la loi de finances pour l’année 2013 a institué des mesures d’incitations fiscales en faveur des bailleurs de ces logements, du fait que ce segment constitue un complément au dispositif actuel visant l’accès à la propriété.
Ces incitations fiscales profitent aux personnes physiques ou personnes morales qui acquièrent dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, au moins 20 logements à faible valeur immobilière et les affectent à la location à usage d’habitation principale pendant une durée de 8 ans au minimum.
Ces incitations consistent en l’exonération pendant une durée maximum de 8 ans, à compter de l’année du 1er contrat de location de :
– l’Impôt sur les sociétés ou de L’Impôt sur le revenu au titre de leurs revenus professionnels afférents à ladite location ;
– L’Impôt sur les sociétés ou de L’Impôt sur le revenu au titre de la plus-value réalisée
en cas de cession des logements précités au-delà de la période de huit (8) ans susvisée.
Ces exonérations sont accordées aux conditions suivantes :
Pour le bailleur, l’obligation :
– D’acquérir les logements dans le délai maximum de (12) mois à compter de la date de signature de la convention ;
– De mettre en location lesdits logements dans le délai maximum de (6) mois à compter de la date d’acquisition ;
– De fixer le montant du loyer mensuel à 1000 DH au maximum, que la taxe de services communaux soit mise à la charge du locataire ou non ;
– De tenir une comptabilité séparée pour l’activité de location ;
– De joindre à la déclaration prévue, selon le cas, aux articles 20 et 82 ou 85 et 150 du C.G.I. : un exemplaire de la convention en ce qui concerne la première année ;
– Un état faisant ressortir le nombre de logements mis en location et la durée de la location par unité de logement, ainsi que le montant du chiffre d’affaires y afférent.
A défaut d’affectation de tout ou partie desdits logements à la location dans les conditions précitées, un ordre de recettes est émis pour le recouvrement de L’Impôt sur les sociétés ou de L’Impôt sur le revenu, sans avoir recours à la procédure de rectification des bases d’imposition et sans préjudice de l’application des amendes, pénalités et majorations y afférentes.
Le non-respect de ces conditions entraîne la nullité de la convention.
Pour le locataire :
Il est tenu de fournir au bailleur une attestation délivrée par l’administration fiscale, justifiant qu’il n’est pas assujetti dans la commune considérée, à L’Impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers (I.R./R.F.), à la taxe d’habitation (T.H.) et à la taxe des services communaux (T.S.C.) assise sur les immeubles soumis à la taxe d’habitation.
Source : Guide incitations fiscales DGI 2019.
