Question :
Questions portant sur l’exonération de la T.V.A avec droit à déduction des logements sociaux :
Réponse de la DGI du 04/05/2002 :
1ère question :
En matière de détaxation des logements sociaux dont la superficie et la VIT ne dépassent pas respectivement 100m² et 200.000 DH, ne peut faire l’objet du remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée payée au titre des achats dont les factures ou mémoires remontent à plus de quatre années suivant celle de la date de leur établissement.
Cette disposition restrictive est à même de pénaliser les grands projets dont la réalisation s’étale sur plus de 4 années, sachant que le dossier de remboursement ne peut être déposé devant l’administration – d’après le texte réglementaire- que lorsque le permis d’habiter est délivré par les autorités compétentes.
Cette disposition est donc de nature à vider la détaxation des opérations en question d’une grande partie de son contenu.
Serait-il possible, afin d’atténuer la rigueur de cette disposition, d’autoriser le promoteur concerné à présenter un dossier de remboursement après chaque immeuble achevé, sur la base des décomptes établis par les corps de métiers ou d’une comptabilité auxiliaire faisant ressortir les dépenses afférentes à l’immeuble en question, sans attendre la délivrance du permis d’habiter pour l’ensemble du projet ?
Réponse de la DGI du 04/05/2002 :
Conformément aux dispositions de l’article 8-13è de la loi n° 30-85 relative à la T.V.A, la taxe payée au titre des achats dont les factures ou mémoires remontent à plus de 4 années suivant celle de la date de leur établissement, ne peut faire l’objet de remboursement.
Néanmoins, dans la mesure où le redevable ne peut avoir son permis d’habiter avant l’expiration de 4 années, notamment en cas de réalisation des grands projets, il peutdemander le permis d’habiter une fois sont achevés les travaux d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.
Ainsi, l’obtention dudit permis d’habiter lui permettra de déposer la demande de remboursement des taxes au fur et à mesure dans le respect des délais légaux sans attendre l’achèvement des travaux de l’ensemble de l’ouvrage.
2ème question :
En cas de rejet de certaines factures pour une question de forme, le promoteur serait-il autorisé à les régulariser dans le délai d’une année comme cela est prévu pour le dépôt des dossiers de remboursement des exportateurs ?
Réponse :
En effet, les factures rejetées doivent être déposées une fois rectifiées par le redevable dans un délai d’une année suivant la date de la notification de leur rejet.
3ème question :
L’exclusion des constructions de logements destinés à la location, du bénéfice de l’exonération avec droit à déduction est prévue par la note circulaire n° 701 et non pas par le texte de loi, ce qui nous amène à dire que l’exclusion susvisée se situe en marge de la loi au regard des considérations suivantes :
• les seules conditions posées par le texte de loi pour bénéficier du remboursement concernent la superficie et la VIT ;
• la loi vise les constructions de logements à usage d’habitation sans préciser s’ils doivent être destinés à la vente ou à la location.
Le texte de loi stipule : « lorsque le logement édifié dans les conditions précitées fait l’objet de cession, le prix de la première vente ne doit pas excéder 200.000 DH » ; Cette disposition formulée au conditionnel, laisse entendre, à notre sens, que le logement édifié peut ne pas faire l’objet de cession ; il peut par conséquent faire l’objet de location sans que cela constitue un motif de refus du remboursement.
Cette vision des choses serait-elle contraire à la loi ?
Réponse :
Le but recherché par la mesure de la détaxation du logement social est l’encouragement du citoyen à accéder à la propriété privée. L’exonération concerne par conséquent les livraisons à soi même de constructions et les logements destinés à la vente en vue de la réalisation du programme de 200.000 logements prévus dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre.
Ainsi, les dispositions du 13e de l’article 8 précité, dispose que sont exonérées de la T.V.A avec droit à déduction, les opérations de construction de locaux à usage exclusif d’habitation dont la superficie couverte et la valeur immobilière totale, par unité de logement, n’excède pas respectivement 100 m² et 200.000 DH taxe comprise.
On doit entendre par locaux à usage exclusif d’habitation, des locaux destinés à l’habitation personnelle. Et lorsque le logement édifié fait l’objet de cession, le prix de cession ne doit pas excéder 200.000 DH.
4ème question :
a) Question :
Qu’est ce qu’on entend par comptabilité séparée ? S’agit-il d’une double comptabilité, l’une pour les opérations taxables et l’autre pour les opérations exonérées ? Si oui, comment justifier cela au plan des principes comptables et au plan de la détermination du résultat fiscal. ? Sinon, comment procéder pour être conforme avec l’article 23 bis susvisé ?
Réponse :
Le remboursement de la T.V.A est conditionné par la tenue d’une comptabilité séparée faisant ressortir le montant du C.A. et le montant des dépenses engagées pour la construction des logements sociaux. Sur le plan comptable, en fin d’exercice il y aurait la consolidation des comptes.
b) Question :
Quelles sont, pour ces entreprises, les modalités de calcul du prorata pour la déduction des taxes sur les biens immobilisés ? Le calcul doit-il se faire sur la base de la V.I.T pour les opérations de constructions exonérées ?
Réponse :
En ce qui concerne les biens immobilisés ayant une affectation mixte, le calcul du prorata se fera sur la base du prix de cession diminué du prix de terrain non actualisé et non pas sur la V.I.T.
c) Question :
Si l’entreprise ne peut pas tenir une comptabilité séparée serait-elle autorisée à présenter ses dossiers de remboursement dans le cadre des articles 20 et 22 du décret ? Sachant qu’elle effectue des opérations taxables et des opérations exonérées.
Réponse :
En ce qui concerne les constructions destinées à la vente, il convient de rappeler que les promoteurs concernés sont tenus de tenir une comptabilité permettant d’individualiser les projets de construction des logements à caractère social.
Cependant, certains projets destinés principalement à l’habitat social peuvent comprendre également des logements promotionnels et des locaux à usage professionnel.
Dans le cas d’espèce, la T.V.A déductible au titre des charges affectées indifféremment auxlogements sociaux et aux autres locaux doit être répartie entre les unités exonérées et celles taxables. Ainsi, le montant de la T.V.A remboursable est déterminé au prorata de la superficie couverte brute des logements sociaux par rapport à la superficie couverte brute totale de la construction concernée. La taxe afférente au reste des locaux est récupérable par imputation sur la taxe exigible au titre de la cession de ces derniers.
